當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細(xì)內(nèi)容
某爛尾樓的（代理公司）的策劃案
作者：佚名 時(shí)間：2004-4-7 字體：[大] [中] [小]
第一章． 辦公樓市場(chǎng)分析
一．辦公樓及其發(fā)展空間
辦公樓是因商務(wù)活動(dòng)的需要、集中在一群小房子中的、各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把各行業(yè)的客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的其他生活需求如喝咖啡、吃飯、休閑健身等問題，又開始在辦公樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展，辦公樓有了其特定的含義及概念。也有人給出了新的名字——寫字樓。
獨(dú)立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，于是人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片的寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)——CBD。CBD成為城市主要商務(wù)活動(dòng)的核心區(qū)域之一，大大提高了城市空間的利用和商務(wù)活動(dòng)與交往的效率。
高速成長(zhǎng)與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨(dú)立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購(gòu)買大型寫字樓中的一部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。這既保證有獨(dú)立的私密的辦公地點(diǎn)，又減少相關(guān)的自身配套設(shè)施，利用社會(huì)化的服務(wù)方式減少相關(guān)成本。因此，寫字樓就要充分考慮這些用戶的特點(diǎn)而力求使相關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。
二．辦公樓的環(huán)境
這里指的是大環(huán)境，即辦公樓所在的區(qū)域、地段、位置、市政配套設(shè)施、小區(qū)配套設(shè)施、空間規(guī)劃布局等一系列影響辦公人員的生理、心理的因素。
寫字樓給人印象是聳入云端的玻璃幕墻、富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領(lǐng)、門口擁堵的車流。這種寫字樓是完全程序化、事務(wù)性工作的場(chǎng)所，而非企業(yè)張揚(yáng)個(gè)性、推崇創(chuàng)造力的工具。但是，建筑本身其實(shí)不過是一個(gè)水泥做的盒子，最終賦予建筑個(gè)性的其實(shí)是身在其中的住戶、是人、是企業(yè)。
目前最通行的說法，健康的寫字樓是指符合人們對(duì)工作環(huán)境質(zhì)量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢(shì)，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。對(duì)“兩空一綠”有很高的要求�！皟煽铡敝缚諝赓|(zhì)量、空間感，“一綠”指綠化率。歸納起來，評(píng)價(jià)一個(gè)寫字樓是否是健康寫字樓，應(yīng)包含以下條件：
（一） 交通
交通便利是辦公樓的基本條件，其決定了員工上下班的方便與所需時(shí)間的長(zhǎng)短。員工在選擇公司時(shí)，如果要轉(zhuǎn)幾次車才能到公司的話，往往還是要考慮考慮的。轉(zhuǎn)車一是耽誤時(shí)間，二是可能會(huì)影響到員工的心情、增加疲勞度。因此，地鐵沿線、交通樞紐等都是做辦公樓的首選。
（二）氛圍
除了交通外，是否有辦公氛圍也至關(guān)重要。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通的便利，但并不適于辦公。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環(huán)境氛圍息息相關(guān)，寫字樓對(duì)于氛圍的要求更是不可或缺。這種氛圍就是中央商務(wù)區(qū)（CBD）的氛圍，陸家嘴、徐家匯、淮海路等均屬中央商務(wù)區(qū)，其寫字樓的租價(jià)也是較高的。
（三） 品質(zhì)
寫字樓本身的品質(zhì)也十分重要，除了樓層、房間朝向、面積、空間布局的合理性、通風(fēng)、采光情況等硬件條件，同時(shí)還應(yīng)具有完善的配套服務(wù)體系，如設(shè)立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會(huì)所，為員工解除疲勞、放松心情營(yíng)造良好的空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運(yùn)輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。
（四） 景觀
白領(lǐng)階層每天都在一種高壓強(qiáng)度的狀態(tài)下工作，容易產(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。
（五） 精神
良好的工作氛圍可以讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設(shè)計(jì)能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的滿足與真正保障。對(duì)有些人來講，在金茂大廈、恒隆廣場(chǎng)上班就是一種不可名狀榮耀。
三． 辦公樓的市場(chǎng)狀況
（一） 現(xiàn)狀
上海寫字樓市場(chǎng)自2000年年中起開始復(fù)蘇，一方面租金開始上調(diào)，出租率也穩(wěn)步提高；另一方面上海GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了無限機(jī)遇。戴德梁行執(zhí)行董事認(rèn)為，目前上海住宅市場(chǎng)經(jīng)歷一段時(shí)間的發(fā)展，已經(jīng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈。而銷售型寫字樓，特別是甲級(jí)寫字樓，作為一種新產(chǎn)品，市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)階段，并擁有廣闊的成長(zhǎng)空間，應(yīng)該有機(jī)會(huì)獲得較高的投資回報(bào)。
目前，上海寫字樓市場(chǎng)供需基本持平，空置率也處于10％ ～15％的正常范圍。未來幾年，上海寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)適量，從而租金穩(wěn)中有升的總體發(fā)展趨勢(shì)。
（二） 行業(yè)特征
不同行業(yè)、不同規(guī)模、不同辦公性質(zhì)的企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的要求是不一樣的。大型企業(yè)的運(yùn)作模式比較成熟，員工辦公時(shí)間較為規(guī)律，工作內(nèi)容有章可循。而中小企業(yè)多處于事業(yè)的增長(zhǎng)期，沒有固定的工作模式，辦公時(shí)間彈性很大，工作內(nèi)容多涉及創(chuàng)造性、開拓性領(lǐng)域。這種工作性質(zhì)、運(yùn)作模式的差異最終表現(xiàn)為對(duì)企業(yè)辦公環(huán)境需求的不同。
寫字樓的分布逐漸顯現(xiàn)行業(yè)特征：如陸家嘴地區(qū)寫字樓的租客以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路寫字樓的租客則以咨詢業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。未來，這種行業(yè)特征將更為鮮明，以形成積聚效應(yīng)。因此寫字樓的租售率受某一行業(yè)興衰的影響將更為明顯。
（三） 前景
據(jù)戴德梁行資料顯示，目前上海市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓的建筑面積僅有370萬平方米，較之每年上海增長(zhǎng)近1200萬平方米的住宅用房總量較少。2003至2007年預(yù)計(jì)推出市場(chǎng)的新甲級(jí)寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售的新甲級(jí)寫字樓面積約為70－80萬平方米，占17－20%，同時(shí)會(huì)有部分現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)帶租約向市場(chǎng)推出。
一些企業(yè)出于投資自用和扎根上海進(jìn)行中長(zhǎng)期發(fā)展的打算，已經(jīng)開始考慮變租賃為購(gòu)買寫字樓，這客觀上加大了甲級(jí)寫字樓的需求量。近來十分活躍的民營(yíng)和私人企業(yè)已日漸成為寫字樓投資群體中不可小視的力量。連年攀升的寫字樓租金消耗了公司的一部分利潤(rùn)。隨著公司的發(fā)展和對(duì)上海經(jīng)濟(jì)信心的增強(qiáng)，他們正打算購(gòu)買屬于自己的寫字樓，雖然一次性投入增加了很多，但同時(shí)兼具了投資的用途，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看還是劃算的。
國(guó)內(nèi)各地的中大型企業(yè)集團(tuán)爭(zhēng)相在上海設(shè)立營(yíng)銷中心、研發(fā)中心，需要大量的寫字樓。上海寫字樓租金繼續(xù)平穩(wěn)攀升已成趨勢(shì)。
這兩方面的因素帶動(dòng)了銷售型寫字樓強(qiáng)勁的發(fā)展后勁和由租轉(zhuǎn)買的投資趨勢(shì)。
四． 周邊區(qū)域辦公樓分布狀況
由于本區(qū)域內(nèi)不是辦公區(qū)域，因此，周邊辦公樓數(shù)量較少，這里僅列舉以下辦公樓項(xiàng)目以供參考：
（一） 陽光世界
位于浦東大道、近崮山路。大廈高28層，建筑高度為99.95米，其中1-5層為商業(yè)裙房，6-14層為純辦公用房，15-28層為公寓式辦公房。
6部進(jìn)口“瑞士Schindler”電梯、兩部自動(dòng)扶手電梯。1-14層采用“YORK”中央空調(diào)系統(tǒng)。美國(guó)Armstrong地板、印尼進(jìn)口春茶木門、“立邦Nippon”高級(jí)涂料、衛(wèi)生間地面采用進(jìn)口防滑地磚、地面鑲有葡萄牙瓷磚、美標(biāo)American Standard潔具、意大利五金配件等。
6—27層，每層9—10戶。房型面積范圍70—222平方米，售價(jià)7000元/平方米，租價(jià)1.7元/平方米/天。
（二） 招商局大廈
上海招商局大廈是一幢現(xiàn)代化、智能型的純甲級(jí)寫字樓。大廈總建筑面積74642.11平方米，總高度186米。
大廈一至五層設(shè)有銀行、商務(wù)、郵局、餐飲、康樂等各種配套設(shè)施。三十八至三十九層擬開設(shè)會(huì)員制銀行家俱樂部，地下二層共提供285架汽車泊位。
大廈坐落在陸家嘴金融中心的心臟地帶，周圍證券、保險(xiǎn)及各銀行大廈林立。經(jīng)延安東路隧道到外灘僅需1分鐘，經(jīng)南浦大橋至虹橋機(jī)場(chǎng)僅需三十分鐘路程。
18—24層每層16戶，8部電梯，房型面積范圍80—148平方米，售價(jià)3100美元/平方米，租價(jià)0.7美元/平方米/天。
（三） 上海期貨大廈
位于浦電路，地上37層，地下3層，總建筑面積達(dá)7萬多平方米，由美國(guó)著名建筑師設(shè)計(jì)，是一集期貨交易、信息、結(jié)算、辦公為一體的智能化樓宇。大廈設(shè)計(jì)先進(jìn)，布局合理，各類配套設(shè)施齊全，設(shè)有停車庫、國(guó)際會(huì)議廳、多功能廳、銀行、餐廳等各種便利設(shè)施。
上海期貨大廈設(shè)有345只座位和完整的舞臺(tái)設(shè)施、放映室及同聲翻譯系統(tǒng)的國(guó)際會(huì)議中心。500多平方米的多功能廳可用懸掛式隔斷板分隔成六個(gè)不同面積但可獨(dú)立使用的空間。
20部原裝德國(guó)OTIS自動(dòng)扶梯，14部原裝三菱垂直梯。
房型范圍72—200平方米，租價(jià)0.6美元/天/平方米。
五． 結(jié)論
目前銷售型的辦公樓房源不多，辦公樓由出租向出售轉(zhuǎn)變，銷售型辦公樓的市場(chǎng)前景普遍看好。
銷售型辦公樓的幾個(gè)條件不可或缺，如環(huán)境、氛圍、樓盤品質(zhì)、配套設(shè)施等。地段和氛圍是影響辦公樓盤價(jià)格的主要因素。
本案的大環(huán)境是以中檔居住為主的地區(qū)，小區(qū)域沒有大型的商場(chǎng)、中高檔的餐飲、娛樂等配套設(shè)施。觀景系數(shù)不高，南面是棲山路多層民居，東西方是高層和多層住宅、舊式建筑或待開發(fā)地塊。綜上所述，本案缺少寫字樓應(yīng)有的氛圍，不具備作為辦公樓進(jìn)行推廣的優(yōu)勢(shì)。
第二章． 住宅樓市場(chǎng)分析
一． 浦東大道沿線樓盤分析
浦東大道是沿黃浦江從陸家嘴到浦東東北部的交通紐帶。西起陸家嘴，東到東高路。黃浦江對(duì)面是浦西楊浦區(qū)沿岸部分，各項(xiàng)建設(shè)和改造正緊鑼密鼓地進(jìn)行中。楊浦區(qū)到浦東大道，現(xiàn)在有楊浦大橋，規(guī)劃中的大連路越江工程完成之后，交通將更加方便。
浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴的主要交通干道，沿線有三四十條公交線路。路面不寬，車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。浦東大道的路段價(jià)值隨著與陸家嘴距離的遠(yuǎn)近不同而有較大差異。
（一） A級(jí)路段
源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域?qū)傩￡懠易旆秶�。沿線開發(fā)改造成熟，路面衛(wèi)生狀況良好，公交線路近四十條。兩旁建筑以高層為主，高檔美觀，近來出現(xiàn)較多的酒店式公寓項(xiàng)目。這里的酒店式公寓，擁有兩方面獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，一方面靠近陸家嘴辦公區(qū)，充分體現(xiàn)了酒店式公寓的特點(diǎn)；另一方面，在黃浦江邊，可以擁有黃浦江景觀等等，是酒店式公寓的主要賣點(diǎn)。這一段酒店式公寓的房?jī)r(jià)在10000－13000元/平方米。目前主要有以下樓盤：
海悅苑
精裝修酒店式公寓。小區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴CBD區(qū)域。31層高層，是度身定做的酒店式物業(yè)，全明獨(dú)立櫥衛(wèi)，獨(dú)立陽臺(tái)，動(dòng)靜分區(qū)，大面寬，居住功能完整�，F(xiàn)在推出的為21—31層，面積約56平方米，價(jià)格約為13000元/平方米。
萬源晶典
1幢全裝修酒店式公寓，共510套。樓盤位于東方路、浦東大道，住宅面積近3萬平方米，配有3500平方米商業(yè)設(shè)施和豪華會(huì)所。房型為一室32－62平方米。交通有980路、新川線、隧道三線等公交線路和地鐵二號(hào)線東昌路站，規(guī)劃中的大連路隧道將更方便溝通浦東浦西；生活設(shè)施齊全，有易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華，出行購(gòu)物便利。預(yù)計(jì)2004年交房。預(yù)售均價(jià)13000元/平方米，現(xiàn)已全部售完。
名門濱江苑
精裝修酒店式公寓，物業(yè)管理由香港怡高物業(yè)代理。樓盤位于浦東大道、源深路口，占地面積2.3萬平方米，建筑面積5萬平方米，容積率2.2，綠化率40%，擁有高層、小高層和多層各一幢。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。
附近教育設(shè)施有梅園小學(xué)、上海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、海運(yùn)學(xué)院等。另還有774、791、81、85等多條公交線路。好美家超市、聯(lián)華超市、好德便利店等。中國(guó)銀行、交通銀行、工商銀行等�，F(xiàn)推出高層，28層以上價(jià)格約15000元/平方米，低層9000元左右。
（二） B級(jí)路段
源深路以東到羅山路路段，因?yàn)樵诹_山路高架西側(cè)，所以在浦東居民的心理上類似浦西的“環(huán)線內(nèi)”區(qū)域，仍可憑借陸家嘴的優(yōu)勢(shì)來提高自身地位。沿線高檔物業(yè)不多為，新開發(fā)樓盤較少，屬于待開發(fā)地區(qū)。
距本路段較近的現(xiàn)僅有“維多利華庭”和“心中家園”在售。“維多利華庭”處于張楊路和浦東大道中間，位于定水路苗圃路口。小區(qū)總建筑面積約11萬平方米，由兩棟12層小高層，7棟14層小高層以及1棟18層高層組成。規(guī)劃總戶數(shù)約為800戶。主要房型有兩房?jī)蓮d，三房?jī)蓮d，躍層復(fù)式等。周圍有二十多條公交線路。在保證交通便利的同時(shí)，又避開了浦東大道和張揚(yáng)路兩條主干道的噪音影響，鬧中取靜。“心中家園”基本屬于張楊路樓盤。
浦東大道桃林路口的“格力H2O”是一個(gè)辦公居住兼?zhèn)涞臉潜P，借助陸家嘴商務(wù)與北外灘景觀的優(yōu)勢(shì)，推出“home 2 office 的”概念。強(qiáng)調(diào)“有home，也有office；是home，也是office�！睘榇�，規(guī)劃了1300平方米的名人健康主題會(huì)館。
“格力H2O”的價(jià)格約為7500元/平方米，比海悅苑每平方米的均價(jià)低了4000元左右。
（三） C級(jí)路段
羅山路至金橋路路段，這一路段屬于浦東大道B級(jí)路段的延伸，同時(shí)借助楊浦大橋的影響，成為一個(gè)中低檔的聚居點(diǎn)。沿線多為住宅、廠房、倉庫和小商鋪等。公交線路由源深路的四十條減為二十幾條，也說明了本路段與A級(jí)路段的地級(jí)差異。
近一年內(nèi)該路段開發(fā)的樓盤主要有“上房金豐苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，當(dāng)時(shí)的價(jià)格約在4500~5000元/平方米。
（四） D級(jí)路段
金橋路至東高路路段，這一路段除了有幾條公交線路可以直達(dá)陸家嘴外，基本脫離與陸家嘴的連帶關(guān)系，沿線環(huán)境較差，基本屬于居住區(qū)，居民層次不高。沿線在售樓盤有“景源佳苑”，為多層住宅小區(qū)，均價(jià)約4400元/平方米。
“景源佳苑”位于東高路，西臨黃浦江，東接趙家溝，內(nèi)擁湖泊。交通方便，基地附近主要公交線路有610、592、313、申高線等。至地鐵口的公交線路有81、640、陸高專線、滬合線等。
“景源佳苑”周邊市政利好，軌道交通6號(hào)線即將動(dòng)工，翔殷路隧道2005年竣工連接浦江兩岸，五洲大道2005年通車橫貫東西，3—5年濱江綠化帶美麗現(xiàn)身。總規(guī)劃占地面積44400多平方米，建筑面積6000多平方米。分兩期開發(fā)，一期推出8幢多層，得房率89%左右，綠化率35%。
“景源佳苑”最大的賣點(diǎn)就是小區(qū)依水而筑，伴水而居。一覽東外灘美景。周圍生活機(jī)能比較方便。陽光房型：59.97-137.47平方米，一房至三房，八種房型。約4800元/平方米。2003年8月開盤，2004年10月交房。
二． 浦興路沿線樓盤分析
浦興路從羅山路到高行鎮(zhèn)環(huán)北大道，是張楊路的延伸段。地下是在建的軌道交通六號(hào)線，預(yù)計(jì)將于2005年年底竣工，在金橋板塊中主要有羅山路站、云山路站、金橋路站、長(zhǎng)島路站、五蓮路站、巨峰路站東靖路站等。
正是由于軌道交通帶來的未來交通優(yōu)勢(shì)促進(jìn)了浦興路沿線樓盤的大面積開發(fā)。浦興路的新開樓盤占了金橋板塊樓盤的相當(dāng)大的比例，目前正在預(yù)售的樓盤幾乎都在浦興路沿線，如“上海未來”、“東方知音”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”、“中大麗都”、“景源佳苑”等。具體如下：
（一） 上海未來
樓盤地址 博山東路655號(hào)（棗莊路口）
物業(yè)類型 總建筑面積150000平方米，由小高層和別墅構(gòu)成。小高層已售完，疊加別墅11月左右開盤。
價(jià) 格 小高層均價(jià)5600元/平方米。
綠化率 45%
房 型 小高層的二房?jī)蓮d104平方米左右、三房?jī)蓮d113~129平方米左右、四房157平方米左右，另外有復(fù)式房型，面積約204.61平方米。
時(shí) 間 2003年7月10日開盤，2004年4月底交房。
簡(jiǎn)析：
787、隧六、774、788、791等十余條公交線路。距浦興路和規(guī)劃中的軌道交通六號(hào)線云山路站較近，交通便利。
（二） 東方知音
樓盤地址 博山東路699號(hào)（棗莊路口）
物業(yè)類型 高層、小高層住宅，占地124380平方米，總建筑面積180000平方米。擁有2350平米的商業(yè)設(shè)施及1900平米的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所。
樓盤結(jié)構(gòu) 多層外墻為防水涂料、小高層采用涂料及局部粘貼外墻面磚；電梯為三菱電梯，公共部位樓梯采用木扶手、走道地面鋪設(shè)地磚。
綠化率 40%
容積率 1.4
房 型 二房面積89平方米、101.3平方米、三房117.29—134.05平方米、復(fù)式面積163.21—172.38平米。
價(jià) 格 5500—6800
時(shí) 間 2003年4月30日開盤，2004年1月底交房。僅剩E型房（3+1約134平方米），價(jià)格6600元/平方米。
簡(jiǎn)析：
該案為黃山新村的大型個(gè)案，地處金橋成熟住宅區(qū)，位于浦東大道與張楊路中間，東臨金橋路,發(fā)展無限。多層電梯房，11層小高層簡(jiǎn)約戶型、配比精致。五重保安系統(tǒng)。
樓盤地處浦東金橋，臨近金楊商業(yè)圈。附近有建平實(shí)驗(yàn)學(xué)校、金橋花鳥市場(chǎng)，還有多條交通線路；如772、787、573、622、618等。
建平實(shí)驗(yàn)學(xué)校給孩子一個(gè)更好的未來，區(qū)域開創(chuàng)五層景觀房，多層電梯房，簡(jiǎn)約戶型、配比精致。小區(qū)引伸天然河道資源，大造金橋水景社區(qū)。
（三） 融都金橋園
樓盤地址 浦東金橋路1221弄。
物業(yè)類型 總建筑面積4萬平方米，由7幢小高層構(gòu)成，共176戶。
樓盤結(jié)構(gòu) 其外墻采用HJG金屬光澤涂料，部分仿石材料；電梯為通力無機(jī)仿電梯；小區(qū)還安裝了對(duì)講系統(tǒng)、住宅紅外線報(bào)警系統(tǒng)等十大智能化系統(tǒng)。
綠化率 40%
得房率 82%~86%
房 型 二房、三房、四房，面積90.35—148.96平方米;復(fù)式房面積190.49—240.8平方米。
價(jià) 格 5100---6700
時(shí) 間 2003年7月1日開盤，2004年12月底入住。
簡(jiǎn)析：
地處浦東金橋，緊臨金楊社區(qū)、金橋社區(qū)、臨近碧云國(guó)際社區(qū)。與規(guī)劃中的M6線相臨；附近學(xué)校有金茂小學(xué)、金陸小學(xué)、陸行中學(xué)、致遠(yuǎn)中學(xué)；其它設(shè)施有金橋醫(yī)院、郵局、金橋大酒店等，但缺乏大型商業(yè)設(shè)施。
為了打造金橋的白領(lǐng)社區(qū)，融都金橋園還借用了旁邊的一條西溝港水景，建造了水岸江南小區(qū)。不管是否名實(shí)相符，至少，為了在金橋打造高檔住宅區(qū)，融都金橋園很下了一番功夫。
（四） 碧云新天地（二期）
樓盤地址 浦東浦興路258號(hào)。
物業(yè)類別 高層、小高層住宅，建筑面積240000平方米。
開 發(fā) 商 上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
綠化率 40%
物業(yè)配套 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了300米的休閑長(zhǎng)街、占地8000平方米的由耀華教育機(jī)構(gòu)管理的上海碧云幼兒園；近2700平米的運(yùn)動(dòng)主題泛會(huì)所內(nèi)還設(shè)有溫水標(biāo)準(zhǔn)游泳池、健身中心、棋牌室等多個(gè)活動(dòng)區(qū)。東芝電梯；每棟寬帶接入，擁有可視對(duì)講系統(tǒng)。
房 型 兩房面積106—110平方米，三房面積121—140平方米。
時(shí) 間 2003年4月開盤，2004年底交房。
價(jià) 格 均價(jià)5000~6000元/平方米。
簡(jiǎn)析：
該案地處金橋浦興路、長(zhǎng)島路口，周邊外環(huán)境清靜，由多層小高層混合組成，分二期開發(fā)，建筑風(fēng)格清新明快。
小區(qū)內(nèi)建有國(guó)際雙語幼兒園、內(nèi)庭式休閑街、網(wǎng)球場(chǎng)及其他健身設(shè)施，同時(shí)建有1萬平方米的集中綠地。緊鄰占地11公頃的金橋公園，附近有金茂小學(xué)、榕輝家裝市場(chǎng)，另外周邊也擁有浦興路和長(zhǎng)島路的社區(qū)商業(yè)。
（五） 中大麗都城二期（麗都-成品）
樓盤地址 荷澤路58弄（浦興路、五蓮路口）
物業(yè)類型 二期總建面13.3萬平方米，16幢小高層。
物業(yè)配套 有迎賓廣場(chǎng)、陽光大道、廊橋、維也納廣場(chǎng)等主題景觀。
綠化率 45%
房 型 一房一廳、一房二廳，面積53.3—83.3平方米；兩房86.22—101.39平方米；三房105.36—129.78平方米；復(fù)式125.97—179.72平方米。
價(jià) 格 均價(jià)4800~6200元/平方米。
時(shí) 間 一期售完，二期2003年7月開盤。
簡(jiǎn)析：
位于浦興路、五蓮路，周邊為成熟居民區(qū)。在即將開業(yè)的超大型購(gòu)物中心千家惠超市正對(duì)面，軌道交通六號(hào)線將于2005年竣工。周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行等各類生活配套設(shè)施齊全，公交線路眾多。
該案是區(qū)域內(nèi)的大型樓盤，區(qū)內(nèi)會(huì)所規(guī)劃一定程度上提升了物業(yè)水準(zhǔn)，加以緊鄰的千家惠大型超市在建，能使業(yè)主的日常生活更為方便，整體規(guī)劃簡(jiǎn)單，售價(jià)較低。
7月25號(hào)開始對(duì)外銷售，要求先登記后預(yù)定，價(jià)格在4800－6200元/平方米。
三． 金橋鎮(zhèn)樓盤分析
（一） 金橋新城·河畔花園城
樓盤地址 楊高北路5295號(hào)
物業(yè)類別 總占地面積350000平方米，規(guī)劃建筑面積40萬平方米。多層，小高層混合大型社區(qū)。二期占地面積20萬平方米，全為小高層。
物業(yè)配套 燈光網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等。沿河規(guī)劃建設(shè)大型花園式商業(yè)城——金橋新天地，另外有購(gòu)物休閑街、中心廣場(chǎng)、特色商店、露天咖啡座、美食街、小商品街、超市等。
綠化率 45%
容積率 1.7
房 型 兩房?jī)蓮d面積94~116平方米，三房面積119—135平方米。
時(shí) 間 2003年5月開盤，2004年12月交房。
價(jià) 格 均價(jià)在4800左右。
簡(jiǎn)析：
金橋新城東靠金橋出口加工區(qū)、西臨碧云國(guó)際社區(qū)。位于金高路、東陸路、金海路之間。國(guó)際化的現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)和現(xiàn)代生活園區(qū)正逐漸形成，生活配套齊全。
周邊交通路線有936、601、85等十余條公交線路，規(guī)劃中的軌道交通六號(hào)線即將開通。
區(qū)內(nèi)綠化及附加配套較多，體現(xiàn)了大型社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
（二） 上海奧斯卡
樓盤地址 凌河路博興路口
物業(yè)類別 多層、小高層普通住宅。
物業(yè)配套 天然氣管道鋪設(shè)到戶，紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)，數(shù)碼通寬帶入戶，CCTV中央監(jiān)控系統(tǒng)等。
綠化率 40%
房 型 兩房?jī)蓮d87~95平方米，三房102~120平方米。
時(shí) 間 2003年10月開盤。
價(jià) 格 均價(jià)5000元/平方米。
簡(jiǎn)析：
依托金橋鎮(zhèn)成熟的社區(qū)配套設(shè)施，靠近楊高中路和東陸路兩條交通干道，以均價(jià)5000元/平方米的價(jià)格推出，在當(dāng)?shù)厥且粋�(gè)值得選擇的樓盤。
（三） 陽光歐洲城四期·薔薇紳鄰
樓盤地址 楊高北路、佳林路。
物業(yè)類別 占地600000平方米，大型的聯(lián)體別墅住宅，300戶左右。
綠化率 55%
房 型 A房型三層約160平方米，B房型三層約181平方米；C房型三層約185平方米，D房型三層約198平方米；E房型三層約177平方米，F(xiàn)房型三層約185平方米。
時(shí) 間 2003年5月開盤。
價(jià) 格 100~140萬/套
簡(jiǎn)析：
陽光歐洲城為大型的聯(lián)體別墅住宅區(qū)，位于浦東金橋，坐落在楊高路、桂林路，相臨國(guó)際機(jī)場(chǎng)、金橋出口加工區(qū)、張江、外高橋、陸家嘴。周邊交通便利，生活配套設(shè)施齊全。該樓盤這期為第四期。
社區(qū)整體規(guī)劃為60萬平方米的歐洲小鎮(zhèn)，生活配套齊全，異域風(fēng)情濃郁。目前推出的薔薇紳鄰，是繼前三期產(chǎn)品獲得市場(chǎng)成功后，遞生品質(zhì)的TOMNHOUSE別墅精品。
均價(jià)約為6000元/平方米。
四． 結(jié)論
區(qū)域內(nèi)近期新開樓盤中除了距本案較遠(yuǎn)的、位于桃林路的“格力H2O”是以“home & office”定位，其余多為普通高層或小高層住宅。本區(qū)域是一個(gè)以居住為主的區(qū)域。
區(qū)域內(nèi)大量中檔住宅樓的開發(fā)，居民的遷入為本案提供的部分客源�？赡艹蔀橥顿Y商的選擇之一。
近區(qū)域內(nèi)樓盤為中低價(jià)位，多集中在浦興路沿線，像“上海未來”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”等均價(jià)約為5500元/平方米。
綜上，本案如果簡(jiǎn)單地做純住宅樓推廣，會(huì)受到房型采光不足的限制，同時(shí)，其均價(jià)也很難超過5500元/平方米。
第三章． 酒店式公寓市場(chǎng)分析
一． 關(guān)于酒店式公寓
（一） 特點(diǎn)
酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。
酒店式公寓最初是旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)不僅給客人提供短暫的休息和停留，同時(shí)也提供給他們統(tǒng)一的上門管理。所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)越來越多，服務(wù)也越來越周到。
酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。
酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧憾嗍侵髽I(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。
裝修標(biāo)準(zhǔn)直接影響到一個(gè)酒店式公寓的檔次。用的是什么電梯，中央空調(diào)是什么牌子的，電容量有多大，從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等的牌子都是要十分考究的。
（二） 前景
富裕的家庭經(jīng)濟(jì)素質(zhì)，支持著新的生活方式。當(dāng)新的生活觀念產(chǎn)生之后，“遇上”了富裕的家庭經(jīng)濟(jì)，便直接產(chǎn)生了新的生活方式。這種新的生活方式就是人們?cè)谙鄬?duì)富裕之后，就會(huì)追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標(biāo)準(zhǔn)。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑型居家產(chǎn)品，使家庭生活的豐富多彩。
選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，可以彰顯居住者的身份和氣派。隨著人們生活節(jié)奏的加快，生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)酒店式公寓的需求正逐步提升。
目前，上海已經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層。這一階層擁有非�？陀^的商務(wù)消費(fèi)能力。從另一方面來看，中國(guó)加入世貿(mào)以后也將為上海這樣的國(guó)際型大都市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。因?yàn)槟壳皣?guó)際上大型的跨國(guó)公司都已在上海設(shè)立分部，中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通方便、價(jià)位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。
酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時(shí)提供了完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對(duì)投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報(bào)率的選擇。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。不過投資高檔項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此，較適合中長(zhǎng)線的投資者。
酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間，和更高的投資回報(bào)。
二． 酒店式公寓的市場(chǎng)狀況
酒店式公寓在浦東是近幾年才興起的，開始主要在陸家嘴一帶，以后逐步向周邊延伸，距本案較近的主要有以下幾個(gè)樓盤：
名 稱 位 置 物 業(yè) 配 置 價(jià)格（元/㎡）
萬源晶典 浦東大道599號(hào)，近福山路、東方路。 共507套房源，住宅面積近3萬平方米。 3500平方米的商業(yè)設(shè)施和豪華會(huì)所；日本原裝實(shí)木地板，ELBA衛(wèi)浴，特靈中央空調(diào)。 10000—17146
碧云中惠 新金橋路1088號(hào)，近金湘路口。 1幢28層，2幢19層，全產(chǎn)權(quán)酒店式服務(wù)公寓，共1093套。 小區(qū)有會(huì)所、游泳池等配套設(shè)施。是否裝修未定。 毛坯價(jià)：5800—7000
金橋鳳凰酒店公寓 黃楊路18號(hào)，近碧云路 2幢高層，可帶租約購(gòu)買，另有179套出租房。 小區(qū)有100個(gè)車位，會(huì)所、露天游泳池。科勒潔具，立邦漆涂料，海爾空調(diào)，飛利浦或LG彩電。 均價(jià)10300
世茂湖濱花園 白樺路428號(hào)，近明月路口。 規(guī)劃占地27萬平方米，9月份推出24層高層公寓，共230套。 每平方米裝修費(fèi)約3000元，Poggenpohl櫥柜，Whirlpool灶具及內(nèi)置冰箱，LG15寸液晶彩電等。 均價(jià)13000
簡(jiǎn)析：
本案近距離內(nèi)的酒店式公寓多集中在陸家嘴濱江板塊、碧云國(guó)際社區(qū)等高檔地段，主要依托了陸家嘴高級(jí)商務(wù)區(qū)和金橋出口加工區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)。裝修豪華，配置名牌家具、家電，價(jià)格也相對(duì)較高，在10000元/平方米左右。
浦興路和浦東大道（羅山路以東段）沿線由于其環(huán)境的限制，目前多為普通住宅，價(jià)格較低，尚無酒店式公寓出現(xiàn)。
三． 結(jié)論
酒店式公寓一般出現(xiàn)在高級(jí)商務(wù)區(qū)附近，或有十分方便的交通條件，住戶多為高級(jí)白領(lǐng)。
酒店式公寓要求周邊的生態(tài)環(huán)境好，休閑、餐飲、娛樂等設(shè)施齊備，可以滿足住戶在緊張的工作之余休閑放松心情的需要。
酒店式公寓對(duì)室內(nèi)的裝修要求嚴(yán)格，最好具有生態(tài)環(huán)保型建材，配備名牌家具、家電，使住戶可以直接入住，不需要再另外花時(shí)間、精力去考慮裝修設(shè)計(jì)，購(gòu)買家具等問題。
做酒店式公寓推廣是本案的一個(gè)機(jī)會(huì)，但自身品質(zhì)需要加強(qiáng)，如配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、家具、家電的品牌、物業(yè)管理的品牌等。達(dá)到一定的檔次，則本樓盤的均價(jià)可能達(dá)到7000元/平方米以上，做本區(qū)域的最高檔的樓盤。
第四章． 產(chǎn)品分析
一． 區(qū)域分析
本 案所在區(qū)域?qū)俳饦虬鍓K，被羅山路、黃浦江、五洲大道、環(huán)東二大道、龍東大道等包圍成五角型區(qū)域。
該區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)良好。軌道交通六號(hào)線浦興路、金橋路段已經(jīng)動(dòng)工。浦興路、五蓮路口的文峰千家惠購(gòu)物廣場(chǎng)今年九月開始試營(yíng)業(yè)，屆時(shí)會(huì)使周邊生活機(jī)能趨向成熟，改變滬東地區(qū)、浦興路地區(qū)、東陸地區(qū)沒有大賣場(chǎng)的狀況。這將與家樂福金橋店、易初蓮花楊高北路店共同構(gòu)成金橋板塊三個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心。
金橋板塊一直以供應(yīng)中檔實(shí)用房為主。據(jù)有關(guān)分析，下半年同樣也將保持此種風(fēng)格，屆時(shí)推出的物業(yè)多種多樣，主要是中檔商品房，也有高檔商品房，同時(shí)推出酒店式公寓、別墅和市重大工程配套房。具體如下：
（一） 動(dòng)遷房
名 稱 位 置 形態(tài) 套數(shù) 房型 預(yù)告價(jià)（元/㎡）
黃山新城始信苑北塊 棲山路、云山路 多層 521 一房54~47兩房70~80三房90~99 3500
東陸五街坊 巨峰路以南、利津路以西、曹家溝以東。 多層 908 一房41.48兩房67~77三房96.15 3500
（二） 中檔商品房
中大麗都、上海未來、金橋新城、華景苑、證大家園三期、上海奧斯卡、融都金橋園等，以上已作個(gè)別分析。
（三） 酒店式公寓
中惠廣場(chǎng)，該案位于新金橋路、金湘路口，為產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓，全裝修，精配置。有會(huì)所、游泳池等。
位 置 形態(tài) 建筑面積 綠化率 套數(shù) 房型 預(yù)告價(jià)（元/㎡）
新金橋路、金湘路口 高層 80000 30% 1093 50~80 6000~7000
（四） 別墅
別墅主要有東郊長(zhǎng)島別墅、東郊花園、湯臣高爾夫別墅等，多集中在張江及金橋的碧云社區(qū)，總量不多。
二． 環(huán)境分析
從小區(qū)域上看，本案屬于浦東大道沿線的一個(gè)聚居點(diǎn)。浦東大道沿線主要可分四個(gè)區(qū)域，桃林路源深路以西近陸家嘴區(qū)域、桃林路到羅山路區(qū)域、羅山路到金橋路區(qū)域、金橋路到東高路區(qū)域。
本案所在沿浦東大道、羅山路到金橋路區(qū)域，由于地處偏僻、與小陸家嘴的距離較遠(yuǎn)、地價(jià)相對(duì)便宜而確定了當(dāng)?shù)氐木用駥哟巍⑾M(fèi)水平及相關(guān)生活配套設(shè)施的種類較少，水平較低。缺少大型的、中高檔的商務(wù)及娛樂設(shè)施。本案北面斜對(duì)面的上海市雙擁大廈暨上海市雙擁活動(dòng)中心，是一座具有三星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)的綜合性大樓，有客房、餐廳、會(huì)議室及健身房、舞廳、KTV包房等娛樂設(shè)施，一定程度上增添了本區(qū)域的商業(yè)氛圍。
本案靠浦東大道，鄰近居家橋路。本區(qū)域是以居住為主的聚居點(diǎn)，周邊多居民小區(qū)。對(duì)面是“上房金豐苑”，南面是棲山路多層居民小區(qū)，東面是“金樟花苑”，西面是“昕泰苑”。
區(qū)域范圍內(nèi)基本生活配套設(shè)施齊全，小商場(chǎng)、便利店、小飯店、美發(fā)廳等以臨街商鋪的形式經(jīng)營(yíng)。目前尚無大型的、高檔的商業(yè)、休閑設(shè)施。本區(qū)域交通較便利，近30條公交線路連接浦東浦西，81、85、陸川專線、申高專線等樹條公交線路半小時(shí)內(nèi)直達(dá)陸家嘴。
三． 品質(zhì)分析
（一） 本案總用地6912.32平方米，總建筑面積44371.07平方米，建筑覆蓋率為29.7%，容積率為5.34，綠化率為30.25%。
（二） 本案建筑形態(tài)為兩幢聯(lián)體塔式24層建筑，高83.75米。一至三層為裙房，其中技術(shù)層一層，標(biāo)準(zhǔn)層21層。
（三） 本案房型屬小房型，一房一廳至三房?jī)蓮d共378套。范圍為48.84~93.32平方米。其中面積48.84~84.87平方米的一房、兩房占了總量的近90%，如下：
一房面積范圍48.84~58.76平方米，共168套，占總量的44.45%；
兩房面積范圍68.44~84.47平方米，共168套，占總量的44.45%；
三房面積范圍90.46~93.32平方米，共42套，占總量的11.10%。
（四） 本案配備了廚房和衛(wèi)生間，天然氣管道等，具有住宅的功能，但北面某些房型的采光卻又不符合住宅的要求。
（五） 本案按辦公樓立項(xiàng)，可以注冊(cè)公司。樓體的高度目前在當(dāng)?shù)刈罡�，�?dú)樹一幟，外立面美觀大方。寬闊的樓前廣場(chǎng)不僅提升了建筑的檔次，同時(shí)也使建筑遠(yuǎn)離浦東大道的噪音污染。
（六） 每幢標(biāo)準(zhǔn)層共配備兩部電梯，小房型每層10戶，必然存在樓內(nèi)電梯擁擠、居住人群混雜等安全問題。
四． 結(jié)論
本案的區(qū)域特征和環(huán)境氛圍是以居住為主，缺少辦公必要的配套設(shè)施和辦公氛圍。但可申請(qǐng)注冊(cè)公司，對(duì)中小企業(yè)、個(gè)人工作室有吸引力。
本案的房型偏小，北面某些房型的通風(fēng)和采光不好；每層10戶，僅兩部電梯，上下班的集中時(shí)段會(huì)有擁擠現(xiàn)象，缺少辦公樓的品質(zhì)。房間配備廚房、衛(wèi)生間、天然氣管道等，具備住宅條件；但北面某些房型的采光又不符合住宅要求。不能簡(jiǎn)單地做純住宅形式推廣。
綜上所述，根據(jù)其地段、交通、房型等條件，本案可作為酒店式公寓推廣，辦公、居住兼?zhèn)洌瑸楦呒?jí)白領(lǐng)提供獨(dú)立生活天地；為個(gè)人小企業(yè)、工作室提供獨(dú)立的創(chuàng)業(yè)發(fā)展空間。
建議本案以“高檔酒店式公寓”進(jìn)行產(chǎn)品定位，提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用知名品牌的家具、家電，選用高級(jí)物業(yè)管理公司。推廣均價(jià)可以達(dá)到7300元/平方米。
目標(biāo)客戶主要集中在投資客、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者的方向上，基本特征為高素質(zhì)、高收入、知識(shí)型、年輕類人群。入住者主要為陸家嘴、金橋出口加工區(qū)高級(jí)白領(lǐng)。
第五章． 推廣建議
基于第一、二章關(guān)于辦公樓和住宅樓的市場(chǎng)分析，結(jié)合本案的實(shí)際情況，分析認(rèn)為本案在環(huán)境氛圍上不適合做純辦公樓；
在物業(yè)品質(zhì)上不適合做純住宅樓。
只有辦公、住宅兩者結(jié)合起來做，互補(bǔ)不足，擬訂明確有效、切實(shí)可行的推廣思路，才有可能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的樓市中找到立足之地。
首先要有精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位：
產(chǎn)品元素：位于浦東陸家嘴和金橋出口加工區(qū)附近、交通便利、小戶型、辦公、居住、注冊(cè)公司...
定位歸納：高檔酒店式公寓
推廣概念：投資、配套齊備、舒適等
其次要有明確易記的推廣案名、獨(dú)到的廣告創(chuàng)意、有效的媒體計(jì)劃等相互配合，整合推廣。